危旧楼房如何改建，一直是城市更新的痛点和难点。前不久发布的《关于推动城市高水平发展的意见》中精确指出，“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。”2025年以来，各地积极结合真实的情况，“原拆原建”的项目在多地启动实施。这两天，位于北京西城区的又一个“原拆原建”项目就正在施工。

  三里河一区28号楼，是北京市西城区第二个“原拆原建”的项目。当记者来到施工现场的时候，发现有不少人在围观。据实施工程人员介绍，每天这里都会有人来拍照，其中多数是这栋楼的居民。

  三里河一区28号楼始建于上世纪70年代末，是典型的老旧住宅楼，共有3个单元54户居民。因为楼龄长、缺乏维护，楼内水管锈蚀漏水是常事，2023年还被纳入西城区危旧楼改建范围。

  自主更新、原拆原建，居民有这样的想法，国家也有政策支持，于是西城区针对这一个项目拿出了具体实施细则。按照“谁出资、谁受益”原则，这个“原拆原建”项目的资金计算下来是政府出资约40%，居民出资约60%。以一套60平方米的房子为例，总成本是每平方米11815元，其中，政府补贴5786元、居民负担6029元。对于超出原有房本面积的部分，居民按照每平米11815元来进行支付。

  北京市西城区三里河一区28号楼居民表示，他们愿意，但在最后具体签合同交钱的过程中，有六七户有实际困难。

  “原拆原建”项目启动的先决条件是居民要100%同意。面对出现的问题怎么办？为此，街道和社区成立了工作专班，采取“一户一策”的方式，逐一上门沟通协商，还联系了相关的银行和金融机构，为经济上有困难的家庭提供金融支持方案。

  最终，经过近两年的前期准备，在街道、社区工作人员，以及居民的多轮沟通之下，54户居民仅用时77天就完成了项目的改造签约，盼来了改造团队的进驻。“搭积木”式模块化改造 助力居民早住新居

  项目启动改造了，居民们最关心的问题之一就是何时可以入住，毕竟租房也是一笔不小的开销。为此，有关部门和改造团队在这次的项目上引入了全新的，可以大幅压缩工期的建造工艺。

  在三里河一区28号楼项目现场，这栋楼的改建如同“搭积木”一样，重型塔吊把一个模块吊装到预定的位置，不到半小时就完成了作业。而在项目不远处的路旁，还有4、5个模块已经运送到位等待吊装。

  中建国际投资集团有限公司助理总经理白建伟介绍，90%的建造工序都是在工厂里面完成的，在工厂里面完成了建筑结构、内部装修、管线安装，然后把它运到现场进行现场组装，这个工期缩短到25%。

  三里河一区28号楼采用装配式技术，意味着模块化建造已经从试点走向成熟推广。如今，在设计的具体方案确定之后，现场拆除和工厂模块生产可以同步启动，实现了“一边拆一边建”。

  同时，改造团队根据这栋楼的功能分区，将每层楼拆分成26个模块，并将所有房屋内的管线、地板、开关面板等材料一并预制在模块内，达到现房交付的标准。这样，模块运到施工现场后，只需要吊装到预定的位置，再将所有的管线连接就可以了。

  为了让业主入住之后更了解房子内部构造，改造团队未来还会为每个业主提供一份房子的数字说明书，所有管线的布局一目了然。空间扩容 “原拆原建”适老又宜居

  建设速度快了，用的材料和技术更好了。但是“原拆原建”的居民们其实还有担心，一来新房的户型能不能更宽敞，二来新房的面积能不能在合理范围内多增加一些？对此，改造团队是如何帮大家实现这些愿望的？

  据介绍，三里河一区28号楼由于重建后的房子增加了电梯，整栋楼的面积增加了约17%。为了将这17%的增容面积在功能上发挥到极致，并且要兼顾公平分配，街道和社区的工作专班找了多家实施工程单位进行沟通，目的就是一个为大家找到最优的设计的具体方案。在最终的方案中，建成后房子的厨房不低于4平方米，卫生间不低于3平方米，并且在保留原有户型基础上，每家每户还增加了一定的面积。

  不仅如此，在改造的过程中，考虑到这栋老房子的居民中有一半都是老人，建成的新房子除了有电梯，还增加了许多适老化设施。

  北京市西城区住房和城市建设委员会副主任王勇表示，在改建过程中一定不是一个单独的危旧楼改建这么简单的一件事情，其实就是解决了很多民生问题和历史遗留问题。通过这一个“原拆原建”的模式，能够完全解决房屋的安全风险隐患、消防隐患，而且真真正正能让居民住上“好房子”。创新方式方法 多地按下“原拆原建”加速键

  不只是北京，2025年以来，全国多地都有“原拆原建”的具体案例落地。部分地方还在一栋楼“原拆原建”的基础上，创新方式方法，实现了成片连片自主更新。

  在湖北宜昌的夷陵区，“原拆原建”不再仅限于一栋楼。这栋建于上世纪70年代的老旧居民楼，通过原址改造，很快就要变成一座崭新的商住综合体。

  原来，2025年3月当地启动该楼改造时，面临居民不愿外迁、局部改造难以治本等现实问题。夷陵区创新思路，为了推动这一栋楼原地重建，特意整合了周边三栋闲置国有资产建筑，统一规划为商住综合体。这样，项目建成后，不但可以提供48套商品住房，还有了两层商业空间及90个地下停车位。

  同样，在广州，前不久启动的得胜岗改造项目，则是当地首个成片连片的自主更新项目，标志着“原拆原建”模式从单栋楼向成片区域拓展。

  改造前，得胜岗片区共有25栋建于上世纪六七十年代的砖混结构旧楼，大部分房屋缺少独立厨卫和排污设施。而随着成片连片改造，居民的居住环境将得到极大改善。像居民曾阿姨，家里原本65平方米的旧房，将可以置换为85平方米的三室两厅新房。

  据介绍，广州通过建立“居民出一点、企业出一点、政府补一点”的多元筹资机制，积极引导产权人参与自主改造。改造后的得胜岗片区将配备独立厨卫、电梯、无障碍设施和地下停车场，整体完工后预计还可以新增约300套保障性住房，主要面向新市民、青年人和工薪群体。

  而在浙江，《浙江省城镇社区更新条例》已于2025年7月正式实施，成为全国首部城镇社区更新领域的省级法规，明确“房屋建筑所有权人可提出更新项目申请”。厦门则规定，建筑年限满40年、结构差、功能不全且无维修价值的房屋，所有权人可在符合规划前提下申请原地翻建，改造方式灵活多样，支持单栋、多栋联合或整体改造。